九哥揭樓市未見底：實質利率示警，聯匯脫鉤風險

摘要： 九哥澄清非盲目看好，用30年投行數據拆解實質利率，指樓市仍有下跌空間。分析聯匯脫鉤、AI泡沫兩大隱憂，去年低位未必是終點。

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本集Lorey快閃講邀請九哥回應上一集誤解，強調自己非房地產投資者，僅持自住物業，分析基於30年投行經驗。他展示橫跨30年的數據分析表，核心邏輯是「實質利率」（Real Interest Rate），即HIBOR減通脹率，用以判斷地產市場的紅綠燈。目前HIBOR高企而通脹偏低，實質利率轉正，對投資者不利。九哥指出，若地緣政治引發匯率震盪，聯繫匯率可能脫鉤，甚至與人民幣一對一掛鉤，這將對樓市造成衝擊。此外，AI泡沫與全球經濟回調的連鎖反應，可能進一步壓低樓價。他認為去年底的低位未必是終點，樓市仍有下跌空間。節目亦回顧1983年至今聯繫匯率對房價的雙刃劍效應，並探討特朗普政策對港元體系的潛在影響。